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陆可土地招拍挂是什么意思?有几种出让方式?

陆可土地招拍挂是什么意思?有几种出让方式?

  一、土地招拍挂是什么意思?

  土地招拍挂制度是指我国土地使用权的出让方式有四种:招标、拍卖、挂牌和协议方式。《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定,对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。 经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重,其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措,也是提高经营城市土地水平,改善投资环境的根本性措施,比协议出让有着明显优势,让土地以更公平、合理的价格出让,减少人为干扰因素,遏制腐败产生。

  二、招拍挂有几种出让方式?

  土地招拍挂的出让方式有三种:招标、拍卖、挂牌。

  土地招拍挂出让方式出现时间相当早,1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》对土地出让方式的规定中就指出:土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。然而由于实践中的种种原因,这种方式一直没有得到大范围的实行。2002年5月,陆可国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,要求全国范围内经营性土地出让全部实行招标、拍卖、挂牌制度,才让“招拍挂”又一次进入了人们的视野。

  (一)招标

  招标出让国有土地使用权是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书,邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。招标方式分为公开招标和邀请招标两种形式。城市土地招标过程包括招标、投标和评标三个基本环节。

  招标出让方式适用于商品住宅、部分商业、办公等经营性用地出让。该方式引进了市场竞争机制,但是,其最大的特点是投标者只能一次报价,且中标者不一定是投标价的最高者。因为一般来说招标不是以获取最高出让金为主要目的,对城市土地使用者有较高的限制,如良好的开发业绩、较高的银行信用等级等限制要求。该方式如果采用得当,是最能兼顾房地产市场买卖双方利益的一种方式。

  (2)拍卖

  拍卖出让国有土地使用权是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖方式一般应满足以下条件:

  ①以获取最高出让金为主要目标;

  ②对土地使用者资格没有特别限制,并允许一般单位或个人参与竞买;

  ③土地用途无特别限制及要求等情况。

  该方式竞争性突出,实现了公平、公正、公开,使国有土地使用权的价值得到了最充分的实现,为政府提供最高的地价收入,提高了土地利用的集约度和土地资源的配置效率。其适用于区位条件好、交通便利的闹市区及土地利用上有较大灵活性的商业用地、娱乐用地的出让。

  (3)挂牌

  挂牌出让国有土地使用权是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告, 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。

  挂牌出让由于可以多次报价且中标者是报价最高者,因此,这种出让方式比招标出让的一次报价即决定能否中标,更受竞买人青睐。挂牌出让方式综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点,具有公开、公平、公正的特点,是招标、拍卖方式的重要补充形式,比较适用于当前我国土地市场现状。但它对参加挂牌出让的受让人提出较高的限制条件,如对他们的资质、业绩、银行信用有较高的要求。

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